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Impuestos en EE. UU. para inversionistas extranjeros que compran inmuebles en Miami

Por Hevia & Hevia CPA Firm · Traducción publicada el 13 de noviembre de 2026 · Original publicado el 13 de noviembre de 2026

Contenido original en inglés revisado por Alexander Hevia, CPA, J.D., LL.M. (Taxation) el 13 de noviembre de 2026.

Los inversionistas extranjeros que compran inmuebles en Miami deben evaluar la estructura de propiedad, la tributación de los alquileres, las obligaciones informativas, las retenciones al vender y la posible exposición al impuesto sucesorio antes del cierre. Tener el inmueble mediante una LLC de Florida no elimina automáticamente estas obligaciones.

El precio de compra y el alquiler previsto muestran solo una parte de la inversión. El tratamiento tributario durante la tenencia, al vender y al transmitir la propiedad a familiares puede afectar considerablemente el resultado.

Comience por su residencia tributaria en Estados Unidos

«Inversionista extranjero» es una descripción amplia. Las reglas del impuesto sobre la renta distinguen entre extranjeros no residentes, residentes tributarios estadounidenses y distintos tipos de entidades.

Antes de elegir una estructura, deben revisarse su condición migratoria, los días de presencia en Estados Unidos, los acuerdos de propiedad y los tratados aplicables. Quien sea residente estadounidense para fines del impuesto sobre la renta generalmente tendrá un marco de declaración distinto al de un inversionista no residente. Publicación 519 del IRS.

¿Debe comprar personalmente o mediante una LLC?

No existe una única estructura que sea la mejor para todos los inversionistas.

Una LLC de un solo miembro puede no considerarse separada de su propietario para fines del impuesto federal sobre la renta. Una LLC con varios propietarios puede tratarse como sociedad, y una LLC también puede elegir tributar como corporación. Estas decisiones afectan las declaraciones, retenciones, tareas administrativas y la tributación de las distribuciones. Guía del IRS sobre LLC.

Antes del cierre, converse sobre:

• Quién será propietario del inmueble y aportará los fondos.
• Si se alquilará, se utilizará personalmente o tendrá ambos usos.
• Si participarán familiares o socios comerciales.
• El financiamiento, el plazo de tenencia y los planes de venta previstos.
• Los objetivos sucesorios y el tratamiento tributario en el país de origen del inversionista.

Coordine el análisis tributario con la revisión por un abogado de la propiedad, la responsabilidad, los contratos y la planificación sucesoria. Hevia & Hevia CPA Firm presta servicios tributarios y contables; no presta servicios legales.

¿Cómo tributan los alquileres estadounidenses de una persona no residente?

Los ingresos de alquiler en Estados Unidos que no estén efectivamente vinculados con una actividad comercial estadounidense generalmente están sujetos a un impuesto federal del 30% sobre el ingreso bruto, salvo que un tratado aplicable disponga otra cosa. Los gastos ordinarios del inmueble no reducen ese impuesto sobre el ingreso bruto.

Una persona no residente elegible puede efectuar una elección bajo la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas para tratar los ingresos inmobiliarios estadounidenses que califican como efectivamente vinculados. Esto puede permitir deducciones atribuibles al ingreso y la tributación del ingreso neto a tasas progresivas.

La elección no es automática por haber constituido una LLC o contratado a un administrador de propiedades. Guía del IRS sobre bienes inmuebles.

Cuando el ingreso califica como efectivamente vinculado, la documentación apropiada mediante el Formulario W-8ECI puede atender la retención por parte del pagador. Deben coordinarse la elección, la documentación y la declaración anual. Los propietarios corporativos requieren un análisis propio. Guía de retenciones del IRS.

Ejemplo ilustrativo: Un inmueble que produce $40,000 de alquiler bruto anual podría generar $12,000 de impuesto federal sobre el ingreso bruto a una tasa del 30%. Bajo un régimen aplicable de ingreso neto, los gastos y la depreciación que califican pueden reducir el ingreso gravable. El resultado depende de los hechos del inversionista; la elección no promete un ahorro tributario específico.

¿Qué gastos y registros son importantes?

Cuando corresponde tributar sobre el ingreso neto, los gastos de alquiler potencialmente deducibles pueden incluir honorarios de administración, seguros, reparaciones que califican, impuestos sobre la propiedad e intereses hipotecarios, sujetos a las reglas aplicables.

Las mejoras generalmente deben capitalizarse en lugar de deducirse inmediatamente como reparaciones. La depreciación requiere distribuir correctamente la base fiscal, separando el terreno no depreciable. El uso personal puede afectar las deducciones.

Conserve el estado de cierre, los registros de financiamiento, los estados de alquiler, las facturas y un registro de los días de uso personal. Guía del IRS sobre inmuebles residenciales de alquiler.

¿Qué sucede cuando vende un inversionista extranjero?

La retención FIRPTA generalmente es del 15% del importe realizado en la venta o disposición de un inmueble estadounidense por un vendedor extranjero, no del 15% de la ganancia.

Por ejemplo, una venta de $750,000 sujeta a la regla general podría requerir una retención de $112,500, aunque la ganancia del vendedor sea mucho menor. Las excepciones, tasas reducidas y certificados de retención pueden cambiar el resultado.

La retención es un pago a cuenta de la obligación tributaria del vendedor. La declaración aplicable determina el impuesto real y cualquier reembolso o saldo adicional. Atienda la documentación y una posible solicitud de certificado antes del cierre. Guía FIRPTA del IRS.

¿Puede aplicarse el impuesto sucesorio?

Sí. Los inmuebles estadounidenses pueden generar exposición al impuesto federal sobre el patrimonio sucesorio para un propietario que no sea ciudadano estadounidense ni esté domiciliado en Estados Unidos para fines de ese impuesto. Este concepto de residencia difiere del utilizado para el impuesto sobre la renta.

Generalmente surge una obligación de presentar el Formulario 706-NA cuando los activos situados en Estados Unidos superan $60,000, sujeto a tratados aplicables y otros ajustes de presentación. Tener que presentar una declaración y adeudar impuestos son cuestiones distintas.

No suponga que una LLC resuelve los asuntos de sucesión o de impuesto sucesorio. Revise la estructura de propiedad con profesionales tributarios y de planificación sucesoria adecuados antes de adquirir el inmueble. Guía del IRS sobre el impuesto sucesorio de no residentes.

¿Qué otras declaraciones deben considerar los inversionistas?

Una LLC con propietario extranjero que no se considera separada de él para fines tributarios puede necesitar el Formulario 5472 y un Formulario 1120 pro forma por transacciones sujetas a reporte. Una sociedad con socios extranjeros puede tener obligaciones de retención separadas. Estos requisitos pueden coexistir con la declaración propia del inversionista. Guía del Formulario 5472, retenciones de sociedades.

Los requisitos del impuesto sobre la renta corporativa de Florida dependen de la propiedad y la estructura tributaria. El presupuesto de la inversión también debe contemplar los impuestos sobre la propiedad y otras obligaciones estatales o locales aplicables. Guía del impuesto corporativo de Florida.

¿Cuándo debe consultar a un CPA?

Idealmente, antes de firmar el contrato de compra o finalizar la estructura de propiedad. Tenga disponibles los detalles del inmueble, el uso previsto, las residencias tributarias de los propietarios, el financiamiento y el plazo de tenencia esperado.

Hevia & Hevia CPA Firm trabaja con inversionistas inmobiliarios nacionales y extranjeros, ayudándoles a coordinar la contabilidad, las declaraciones estadounidenses y las consideraciones tributarias internacionales desde Miami.

Atendemos en español e inglés. Puede trabajar con nuestro equipo de Miami de forma remota en todo Florida.